Construir encondominio

Un condominio es propiedad compartida con reglas propias

Según la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933, cada propietario tiene una finca filial, un lote o unidad de uso independiente, y una parte de las áreas comunes: las calles internas, los pozos y tanques, la planta de tratamiento y las zonas verdes. Esas áreas no se pueden dividir y las pagan los propietarios, las usen o no ¹.

Esa es la gran diferencia con una urbanización, donde las calles y los parques se ceden al uso público ¹¹. En un condominio las calles, las zonas verdes y la planta de tratamiento siguen siendo privadas y se mantienen con las cuotas de los propietarios ^1,2.

Quien compra queda sujeto al reglamento de condominio y administración y se presume que conoce la cuota ^1,2. Desde el 19 de enero de 2026 el reglamento de la ley es el Decreto 45214, que reemplazó al decreto de 2005 que muchas guías todavía citan ².

Qué controlan las reglas

La ley permite que cada condominio decida si se pueden cambiar fachadas, formas o colores distintos de los del conjunto ¹. Los planos aprobados del condominio fijan, lote por lote, la cobertura máxima, la altura en pisos y el área construible ². Los retiros son los más estrictos entre dos: los del plan regulador o el reglamento nacional de construcciones, o los del propio condominio si pide más ². Cerca de ríos y nacientes rigen además las zonas de protección de la Ley Forestal ⁹.

Los desarrollos suman sus manuales de diseño. Dos publicados, lado a lado:

Casi todos los manuales cubren además el paisajismo (plantas nativas de una lista aprobada), muros y portones, piscinas, el ruido de los equipos, la malla de obra y las reglas para el constructor ^7,8.

Dos aprobaciones: la del condominio y la del Estado

1. (01)

   Leer antes de comprar

   El reglamento, el manual de diseño y los planos aprobados del condominio con la tabla de áreas de su lote. Lo obligan desde el día de la compra ^1,2.

2. (02)

   Revisión del concepto

   Casi todos los comités empiezan con una reunión y una revisión del concepto o esquema. En Península Papagayo esa aprobación dura un año ⁷.

3. (03)

   Aprobación final del diseño

   Península Papagayo la exige antes del ICT, de la plataforma del CFIA y del permiso municipal ⁷; Nativa sella los planos antes de que vayan a cualquier institución ⁸.

4. (04)

   CFIA y revisión institucional

   Los planos se presentan en la plataforma APC del CFIA, donde los revisan las instituciones ³.

5. (05)

   Permiso municipal

   Ninguna norma nacional exige una carta del condominio ^1,2,3,4, pero algunas municipalidades sí: Escazú pide la autorización escrita de la administración o la junta del condominio ⁵, y Heredia su visto bueno del proyecto ⁶.

6. (06)

   Construir con las reglas del condominio

   Depósitos, constructores aprobados, inspecciones en etapas fijas y horario de trabajo ^7,8.

7. (07)

   Final de obra

   El comité inspecciona y emite su propio certificado de finalización; en Península Papagayo, el Certificate of Completion and Occupancy ⁷.

Lo que cuesta además de la casa

La cuota la aprueba la asamblea de condóminos ². Las cuotas sin pagar son un gravamen sobre el lote que solo está detrás del impuesto de bienes inmuebles, y el vendedor debe darle al notario una certificación de que están al día; si no, el comprador responde por ellas ¹.

Las tarifas de revisión y los depósitos cambian según el desarrollo. Península Papagayo publica las suyas: US$2,000 por la revisión del esquema y US$2,000 por la revisión final, un depósito de cumplimiento de US$20,000 a US$50,000 según el tamaño de la casa y una conexión de servicios de US$25,000, más impuestos ⁷.

Cinco revisiones antes de comprar un lote

• Pregunte si el lote es inscrito o una concesión. Los lotes en la zona marítimo terrestre y en el Polo Turístico Golfo de Papagayo son concesiones, y el ICT suma una capa de aprobaciones ².
• Pida la disponibilidad de agua por escrito: de AyA, de la ASADA local o de una concesión de pozo. Sin ella no hay permiso de construcción ⁴. En 2026 se reportó un condominio en Nosara con casas construidas sin permisos ni prueba de agua ¹⁰.
• Averigüe quién mantiene las calles, las zonas verdes y la planta de tratamiento, y cuánto de la cuota va a eso ^1,2.
• Compare los retiros de su lote según el plan regulador, el reglamento nacional, las reglas del condominio y cualquier río o naciente cercano, y diseñe con el más estricto ^2,9.
• Anote cuánto dura cada aprobación y cuánto tiempo da el condominio para construir: Nativa da 18 meses desde el inicio de obra ⁸.

Las reglas pueden cambiar: modificar el reglamento requiere dos tercios del valor del condominio según la reforma de 2022, aunque otro artículo todavía habla de unanimidad, así que consulte a un abogado antes de contar con un cambio ¹.