(Servicios) (01)
Estudiode lote
Un informe corto sobre lo que las reglas, el agua, la pendiente y el clima le permiten construir en un lote, cuánto costaría y qué revisar antes de firmar.
(En resumen)
- Tiempo
- 2 a 4 semanas, casi todo esperando a las instituciones
- Honorarios
- Un monto fijo acordado al inicio; si después diseñamos la casa, se abona al diseño
- Recibe
- Un informe escrito y una reunión para revisarlo
- Nombre en el CFIA
- Estudios preliminares 1
(Para quién)
- Compradores antes de cerrar la compra de un lote
- Dueños que no saben qué cabe en el terreno que tienen
- Inversionistas que comparan dos o tres lotes
(Cómo funciona)
-
(01)
Visita y documentos
Semana 1Recorremos el lote, leemos el plano catastrado y el registro, y buscamos el plan regulador o las reglas nacionales que aplican.
Recibe
- Fotos y notas de la visita
- Las reglas del lote: cobertura, altura, retiros, densidad
-
(02)
Consultas
Semanas 1 a 3Pedimos el certificado de uso de suelo a la municipalidad, revisamos el agua con AyA o la ASADA y leemos el reglamento del condominio si lo hay.
Recibe
-
(03)
Informe
Semanas 3 a 4Probamos qué cabe con un volumen sencillo, lo ponemos frente al sol, el viento y la lluvia del lugar, y le damos precio con nuestro estimador.
Recibe
- La envolvente construible, dibujada
- La ruta ambiental que aplica 4
- Sol, viento, lluvia y los mejores meses para construir
- Un rango de costo para lo que cabe
- Los estudios técnicos que hay que pedir: topografía, suelos
- Una respuesta clara: comprar, negociar o retirarse
(Honorarios)
El CFIA llama a esta etapa estudios preliminares, y todo proyecto de construcción la necesita 1; su honorario mínimo es el 0.5% del valor estimado del proyecto 5. Antes de que haya un proyecto acordamos un monto fijo, que se abona al diseño si después diseñamos la casa. Un levantamiento topográfico o un estudio de suelos, si el lote lo necesita antes de comprar, se le paga al topógrafo o al ingeniero 1.
(No incluye)
- La revisión legal del título, que es trabajo de un abogado y conviene hacer en paralelo
- Un avalúo
- Los estudios de topografía y de suelos, que pedimos y coordinamos por usted
(Preguntas)
¿Conviene estudiar un lote antes de comprarlo?
Sí, si va a construir. Casi todo lo que detiene un proyecto ya consta antes de la venta: un uso de suelo que no lo permite, falta de disponibilidad de agua, un retiro de río que se come medio lote, una concesión en zona marítimo terrestre en vez de un título. Un estudio toma unas semanas y cuesta una fracción de un error.
¿Cuánto tarda la carta de agua?
AyA responde una solicitud de disponibilidad de agua en 15 días hábiles, y la carta vale 12 meses, prorrogables a 24 2. Donde el agua la da una ASADA, ella emite su propia carta.
¿Un extranjero puede tener terreno en la zona marítimo terrestre?
En los 200 m desde la pleamar el terreno no se vende, se da en concesión, y la ley no da concesiones a extranjeros con menos de cinco años de residencia ni a sociedades con más de la mitad de capital extranjero 3. El terreno titulado fuera de la zona se puede comprar sin esa limitación.
¿Mi proyecto necesita SETENA?
Desde agosto de 2023: con menos de 500 m², no; de 500 a 1,000 m², solo en un sitio frágil, como la zona marítimo terrestre, un bosque o la orilla de un río; con más de 1,000 m², sí 4. La regla está impugnada ante la Sala Constitucional, así que la revisamos de nuevo en cada proyecto.
(Fuentes)
- Reglamento para la contratación de servicios de consultoría en ingeniería y arquitectura. CFIA, vigente desde el 3 de febrero de 2020.
- Reglamento para la prestación de servicios a los usuarios (arts. 36 y 37). AyA, en SINALEVI, 2021, versión vigente 2026.
- Ley 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (texto consolidado). SNIT, 1977, consolidado 1999.
- Decreto 43898-MINAE-S-MOPT-MAG-MEIC, Reglamento de evaluación, control y seguimiento ambiental. SINALEVI, vigente desde el 20 de agosto de 2023.
- Arancel de servicios profesionales de consultoría para edificaciones (Decreto 18636-MOPT). CFIA, 1988, reformado en 2010.